Comunione e condominio: quali differenze

da Aduc – di Alessandro Gallucci

La legge disciplina la comunione in generale ed anche il condominio negli edifici, quale forma particolare di comunione.
Non e’ raro imbattersi in situazioni nelle quali sorga il dubbio sulla disciplina applicabile.
Fino al 2006 (anno in cui le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno pronunciato la sentenza n. 2046), ad esempio, era dubbio se ai c.d. condomini minimi (quelli con due soli partecipanti) fosse applicabile la disciplina della comunione o quella del condominio.
Il passaggio centrale della sentenza evidenzia in modo chiaro e preciso quando trovino applicazione le norme in materia di condominio e di conseguenza quando quelle sulla comunione in generale.
Diceva all’epoca la Corte di Cassazione che “la specifica fisionomia giuridica del condominio negli edifici -la tipicita’, che distingue l’istituto dalla comunione di proprieta’ in generale e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo- si fonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto (la proprieta’ esclusiva e il condominio). Le norme dettate dagli artt. 1117, 1139 cod. civ. si applicano all’edificio, nel quale piu’ piani o porzioni di piano appartengono in proprieta’ solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unita’ abitative dalla relazione di accessorieta’” (Cass. SS. UU. 31 gennaio 2006 n. 2046).

Un esempio chiarira’ il concetto
Si pensi ad una villetta bifamiliare nella quale i due appartamenti abbiano in comune la scala che porta al lastrico solare. In questo caso, salvo diverse disposizioni contenute negli atti di acquisto, sia le scale, sia il lastrico solare dovranno essere considerati beni in comune tra i due proprietari esclusivi delle unita’ immobiliari. Beni in comune che, visto il legame di accessorieta’ con gli appartamenti, saranno sottoposti alla disciplina del condominio. Cio’ significa che troveranno applicazione le norme relative alla ripartizione delle spese, alla manutenzione ecc. dettate dagli artt. 1117-1139 c.c.
Per comprendere al meglio quando, invece, saranno applicabili le norme sulla comunione, si pensi alla stessa villetta bifamiliare di proprieta’ di un’unica persona. Alla morte di questa persona, in assenza di testamento, i figli, unici eredi, diverranno proprietari dell’edificio ognuno per una quota pari al 50%. In questo caso, cioe’, entrambi saranno proprietari di meta’ edificio senza una specifica assegnazione delle unita’ abitative. Questa e’ una delle occasioni nelle quali trovera’ applicazione la disciplina della comunione e si parlera’ di proprieta’ indivisa.
In poche parole, le norme sul condominio si applicano quando le cose in comune sono utili in relazione alle parti di proprieta’ esclusiva; si osserveranno le regole dettate in materia di comunione, invece, quando un edificio e’, come detto, completamente in proprieta’ indivisa.
Chiarito cio’ e’ necessario mettere in evidenza le differenze fondamentali.