INFO CONSUMATORI

da Aduc - di Alessandro Gallucci

L’amministratore è il mandatario dei condomini (o del condominio, la differenza non è di poco conto e ci riferiamo ai proprietari solo perche’ quella è l’indicazione preponderante in giurisprudenza, cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Come legale rappresentante della compagine, egli commettere errori e quindi incorrere in responsabilita’ connesse all’espletamento dell’incarico. Errori o, peggio, comportamenti volontari ai quali sono riconnesse responsabilita’ di tipo civile e penale.
Partiamo da queste ultime. L’amministratore “fugge con la cassa condominiale”? Egli commette il reato di appropriazione indebita aggravata. Il mandatario si mette d’accordo con le imprese per gonfiare le fatture per la prestazione dei servizi per incassare piu’ del dovuto e spartirsi il malloppo? Allora è punibile per truffa.

da Help Consumatori - Supermoney.eu

Per gestire al meglio le spese condominiale e garantire a ogni condomino la massima trasparenza su entrate e uscite può essere molto utile l’apertura di un conto corrente condominiale: si tratta di un prodotto messo a disposizione da banche e poste e pensato appositamente per la gestione delle spese di condominio.

L’amministratore di condominio può incaricarsi di aprire questo conto corrente, che può essere gestito da lui in prima persona o da un delegato scelto tra i condomini. Nel caso in cui cambi l’amministratore il conto corrente non deve essere estinto: sarà sufficiente effettuare un passaggio di consegne tra vecchio e nuovo gestore.

da Aduc - di Alessandra Gallucci

Che cos’e’ il rendiconto condominiale?
Chi ed in che modo lo deve redigere?
Chi lo approva?
L’amministratore di condominio, che e’ equiparabile ad un mandatario dei comproprietari, per legge (art. 1130 c.c.), deve presentare il conto della gestione al termine di ogni anno. Spetta ai condomini riuniti in assemblea, con le maggioranze indicate dal codice civile (art. 1136 c.c.), approvare o respingere quel documento. Il rendiconto, vale la pena ribadirlo, in ambito condominiale e’ il documento contabile per eccellenza. In esso sono indicate le uscite, le entrate, gli eventuali fondi (si pensi al fondo riserva). Strettamente connesso al rendiconto e’ il piano di ripartizione. In quest’appendice del documento contabile l’amministratore suddivide i costi di gestione in base ai criteri indicati dalla legge e/o dal regolamento condominiale (art. 1123 e ss. c.c.).

da Help Consumatori

Dal 20 marzo 2011, in Italia per le liti civili e commerciali è diventato obbligatorio ricorrere alla mediazione. Il provvedimento è stato introdotto per avvicinare la legislazione italiana a quella degli altri Paesi europei nella diffusione delle ADR, strumenti di giustizia alternativa.

Dall’obbligo di conciliazione erano rimasti fuori le liti di condominio e i risarcimenti danni da incidenti stradali. Per questi due tipi di controversie si è aspettato un anno di più, ma dal prossimo 20 marzo diventa obbligatoria, anche in questi casi, la mediazione. Si stima che i Tribunali italiani siano sommersi da oltre 300.000 liti legate all’Rc-auto e 20.000 cause relative a questioni condominiali.

da Aduc - di Alessandro Gallucci

In materia approvazione della contabilita’ finale dei lavori di manutenzione e la sua ripartizione tra i condomini, anche se si tratta d’interventi di straordinaria entita’, la deliberazione adottata in seconda convocazione per essere valida e’ sufficiente che riporti un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Questa, in sintesi, la conclusione cui e’ giunto il Tribunale di Lecce con la sentenza n. 159 depositata in cancelleria lo scorso 20 gennaio 2012.
L’importante, quindi, per il giudice e’ che l’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entita’ avvenga con la maggioranza specificamente prevista dalla legge (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la meta’ del valore millesimale dell’edificio, art. 1136, quarto comma, c.c.); il piano finale di riparto fa storia a se’.

Costituisce sempre un 'fatto illecito' - nel condominio e non solo - il superamento delle soglie minime di rumorosita' stabilite dalla normativa antirumore del 1997, anche nel caso in cui lo sforamento della soglia massima consentita non superi il decibel. Lo sottolinea la Cassazione dando ragione a una signora infastidita dall' ascensore installato nel condominio dove abitava ad Aosta che, soprattutto di notte, la svegliava con l'apertura e chiusura delle porte.
Alla donna, Ivana O., dopo la totale vittoria in primo grado, era stato invece negato - in appello - sia il diritto al risarcimento dei danni patiti che quello ad ottenere l'esecuzione di lavori 'diretti a contenere la rumorosita' dell'impianto'.

da Aduc - di Alessandro Gallucci

In caso di vendita di un’unita’ immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente ,e’ tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicche’, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unita’ immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarieta’ passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. Questo il principio di diritto espresso dalla Cassazione nella sentenza 3 dicembre 2010 n. 24654. Un ribaltamento del modo d’intendere la ripartizione delle spese tra cedente e cessionario posto che, fino a questa pronuncia, pareva ormai consolidato quel principio che puo’ essere cosi’ sintetizzato: indipendentemente dal momento della deliberazione, paga chi usufruisce effettivamente dell’oggetto della stessa.

da Aduc - di Alessandro Gallucci

La Seconda Sezione della Corte Cassazione (ord. n. 21220/10) torna a chiedere l’intervento delle Sezioni Unite. Sono passati poco piu’ di due mesi dalla loro pronuncia sulle tabelle millesimali che gia’ si pone alla loro attenzione un’altra questione.
Questa volta il richiesto intervento e’ relativo alla forma dell’atto d’impugnazione della delibera condominiale: citazione, ricorso o, come sostiene l’orientamento oggi maggioritario, entrambi? Il tutto nasce da un contrasto sul significato da attribuire al termine ricorso contenuto nell’art. 1137 c.c. Si tratta di una questione tecnica, che riguarda soprattutto giudici ed avvocati, ma che e’ in grado d’incidere e non poco sulla certezza del diritto in ambito condominiale. Sapere con certezza come impugnare una delibera, soprattutto per le fasi iniziali del procedimento, vuol dire imprimere alla controversia una velocita’ differente (maggiore rapidita’ con il ricorso piuttosto che con la citazione).
Laddove si dovesse arrivare ad una sentenza chiarificatrice si tratterebbe dell’ennesimo intervento delle Sezioni Unite ormai sempre piu’ protagoniste di una rilettura delle carenti e poco chiare norme condominiali.

da Aduc - di Alessandro Gallucci

Ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono di proprieta’ comune, tra le altre cose “i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”.
Per costante giurisprudenza il cortile condominiale tecnicamente, “e’ l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu’ edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti". Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
La Cassazione, in sostanza, ha equiparato i giardini a dei cortili e quindi l’ha considerati parti comuni. D’altra parte, anche se cosi’ non fosse stato, la soluzione, comunque, non sarebbe stata diversa.

da Aduc - di Alessandro Gallucci

La sentenza 15 aprile 2010 n. 9084 della Corte di Cassazione offre lo spunto per tornare a parlare del lastrico solare, dell’imputazione delle responsabilita’ concernenti i danni da esso provenienti e di conseguenza del regime di ripartizione delle spese.
Innanzitutto va detto che il lastrico (o i lastrici) sono cose che debbono essere considerate di proprieta’ comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. Cio’ vuol dire che salvo diversa disposizione contrattuale questa parte dell’edificio sara’ in comproprieta’ tra tutti condomini.
In tal caso, non si pongono problemi in relazione alla ripartizione delle spese ed alle responsabilita’. Il custode del bene dovra’ sempre essere considerato il condominio ed i costi per la manutenzione dovranno essere ripartiti tra tutti i proprietari delle unita’ immobiliari ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c.: cioe’ sulla base dei millesimi di proprieta’.
Il codice civile disciplina anche il caso del lastrico di proprieta’ comune ma dato in uso esclusivo ad uno o piu’ condomini. In tal caso trovera’ applicazione l’art. 1126 c.c. a norma del quale “quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e’ comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.